21世纪经济报道记者 吴抒颖
“国企黑马”越秀地产踩下急刹车。
越秀地产近期发布的业绩预告显示，2026年上半年，其归母净利润、核心净利润均降至0.5亿元至1亿元，同比降幅为90%至95%。
在越秀地产之前，保利置业、招商蛇口等国央企也已经公布今年上半年的利润表现，净利润均有所下滑。越秀地产在房地产市场回归理性之时仍在逆周期拿地，利润表现承压并非不可预见。
积极的信号也在出现。
越秀地产审慎经营、以销定投的策略逐渐奏效，其现金流正在逐步改善。今年上半年，越秀地产预期实现经营性现金流净流入超过100亿元；截至2026年中期末，现金结余超过500亿元，资金储备充足。
现金相对充沛、投资进一步聚焦，越秀地产仍有“深蹲起跳”的实力。
利润陡降
越秀地产利润表现不佳，其实也是周期的体现。
在公告中，越秀地产解释称，利润锐减主要受两方面因素影响：一是项目结转周期波动，本期入账物业收入及合营、联营企业投资收益同比减少，导致营收下滑；二是房地产市场调整，项目利润空间持续承压，房地产开发销售业务毛利同比下降。
这并不是越秀地产首次遭遇利润波动。2025年，越秀地产的归母净利润就出现下滑，毛利率也有所下降。
但值得注意的是，去年越秀地产共计提资产减值15.7亿元，相较于2024年22.7亿元的计提规模有所下降。
计提规模有所收缩，通常意味着存货出清已近尾声，越秀地产将获得“轻装上阵”的能力。
接近越秀地产的市场人士也称，房企利润缩水不是个案，近年市场下行导致项目结转利润减少、减值计提集中释放，属于共性现象。对比多数房企亏损的现状，越秀地产依旧维持盈利，证明公司的经营底盘扎实、抗周期能力也相对更强。
在业绩预告中，越秀地产也强调，公司长期保持稳健的财务结构。截至2025年年底，越秀地产实现经营性现金流净流入近140亿元，期末现金467.6亿元，对一年内到期的短期债务覆盖倍数达到1.7倍。
今年上半年，越秀地产预期实现经营性现金流净流入超过100亿元；截至2026年中期末，现金结余超过500亿元，资金储备充足。
审时度势
得益于充足的资源储备，越秀地产的销售业绩仍然值得期待。
克而瑞数据显示，今年上半年，越秀地产全口径销售额达505亿元，行业排名第八。而根据越秀地产发布的销售简报，2026年6月，越秀地产当月合同销售额134.92亿元，同比上涨24.9%。
从拿地节奏来看，越秀地产更加稳健。
中指研究院统计的数据显示，今年上半年，越秀地产拿地总金额为286亿元，但这其中要剔除由越秀地产母公司越秀集团拿下的马场路地块，这宗地块总价为236亿元，虽然目前由越秀地产操盘开发，但尚未注入上市公司。剔除这宗地块，越秀地产今年上半年拿地总额仅50亿元，速度明显放缓。
没有母公司的“兜底”，越秀地产更倾向于确定性强、投资额低的核心地块。
今年7月20日，经过15轮竞价后，越秀地产将广州市白云区政通路西侧地块收入囊中，总价约10.12亿元，溢价率16.05%，成交楼面价为3.83万元/平方米，剔除配建后住宅实际楼面价达4.55万元/平方米。
今年6月30日，越秀地产经过88轮激烈竞争，以总价13.75亿元摘得琶洲中二区地块，折合楼面价6万元/平方米，溢价率超46%，位列广州楼面地价排名第五。
尽管该地块楼面价不算便宜，但总价仅10亿元出头，对越秀地产而言，既能满足布局核心区的需求，又不占用更多的土地投资资金。
越秀地产管理层此前在谈及2025年投资策略时表示，从土地市场来看，去年上半年土地市场热度非常高，但这种热度缺乏一些市场支撑，土地市场热度与销售市场表现不匹配。“除年初获取部分优质项目外，高溢价地块坚决不拿，越秀地产对投资节奏做了相应的一些调整。”
对于2026年的投资策略，越秀地产管理层也强调，公司一直坚持“以销定投”的原则，今年，越秀地产也将继续按照既定计划，有节奏地抓住市场机会，同时按照年度可售货值1000亿元以上的目标作对应铺排。
一位了解越秀地产的分析师告诉21世纪经济报道记者，越秀地产过去几年依靠国企融资的优势，逆周期扩张并大举进入北京、上海等核心城市市场，但是市场反馈并不总是正面，而且在与其他房企合作过程中也出现了一些消极的因素。“今年看来，越秀地产还是更加重视在大本营的投资，对于区域房企来说，守住原有的阵地是最有效的进攻。”
不再追求规模，越秀地产休养生息，寻找更有质量的增长曲线。
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