上海黄金地段的五星级酒店，直接被“白送”了。
近日，北京国资委旗下的京投发展发布一则公告，宣布拟以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权。
在此之前，京投发展已持有该公司55%的股份。这意味着交易完成后，上海礼仕将正式成为京投发展的全资子公司。
根据资料，上海礼仕的核心资产是位于上海新天地的安达仕酒店。上海新天地素有“上海城市会客厅”之称，是沪上核心的黄金地段；而这家酒店更是全球酒店巨头凯悦集团在亚洲布局的首家安达仕品牌酒店，定位为五星档次。在第三方预订平台上，该酒店客房价格长期维持在1440元至1883元区间，套房价格最高可达9999元，曾是上海高端住宿与社交的标杆场所。
2025年中旬，有媒体曾披露过一份上海待售酒店清单，新天地安达仕酒店的名字赫然在列，当时给出的市场报价为23亿元。短短半年时间，这一数字直接缩水至0元。
这家位于黄金地段的高端酒店，真实地在资本市场上演了一场剧烈的“自由落体”。
四次易主
上海新天地安达仕酒店的发展历程，可以说充满戏剧性转折与时代印记。
这一项目的起点，源于美籍华裔企业家廖凯原的宏大商业构想。廖凯原1955年出生在印尼的一个华人家庭，1985年从纽约法学院博士毕业后开始投身商场，并创立了软件转售服务公司SHI，2018年，该公司的销售量已经超过100亿美元。
相较于创业者身份，廖凯原作为投资者的表现更是让人津津乐道——2019年，廖凯原在特斯拉尚处亏损阶段时重仓介入，成为特斯拉第三大自然人股东。伴随此后特斯拉股价的持续飙升，廖凯原凭借手中股票成功跻身全球富豪榜，被市场冠以“最牛特斯拉散户”。
上海新天地安达仕酒店的项目雏形，正是源于这位传奇企业家对核心商圈优质资产的布局野心。2015年前，廖凯原曾计划在上海新天地这一城市核心区域，打造一座融合奢华酒店与高端商务功能的双子塔楼综合体，意图抢占高端文旅商融合赛道的先机。不过由于资金和开发能力限制，廖凯原的构想未能落地实施。
2015年，项目迎来首次关键转折——香港瑞安房地产有限公司以战略投资者身份接手。作为上海新天地区域的原始开发者，瑞安房地产拥有丰富的城市更新与高端项目运营经验。接手后，瑞安对原规划进行优化调整，最终确定建设一座28层、配备307间客房的五星级酒店，并与凯悦酒店集团达成合作，引入其旗下定位时尚生活方式的高端品牌“安达仕”（Andaz），将项目打造为亚洲首家安达仕酒店。
借助凯悦成熟的管理体系与品牌影响力，叠加新天地不可替代的区位优势，酒店迅速确立了在上海高端酒店市场的标杆地位。
2018年前后，恰逢中国房地产与酒店业双重繁荣期，核心区高端酒店资产成为资本追捧的"香饽饽"，项目迎来第二次股权更迭。当时，浙商财团通过Trillion Full Investments Limited对其完成收购，成为酒店的第三任持有者。这笔交易的作价从未正式公开，但据业内估算，考虑到当时上海核心区域五星级酒店的资本化率和酒店的经营表现，交易金额应在25亿至30亿元人民币区间。
作为本次交易的买方，京投发展是在2023年首次投资上海礼仕。当时，京投发展通过股权合作拿下酒店持有方上海礼仕的55%股权，并开始提供财务资助支持酒店运营。
后面的故事，大家都知道了——2025年末，京投发展宣布对其完成全额控股，标志着酒店的所有权正式转为国资背景。
纵观上海新天地安达仕酒店的轨迹，从最初的双子塔构想，历经外资、港资、民营资本到国资的多次所有权更迭，最终在行业调整期迎来新的发展阶段。每一次股权更迭，都是不同经济周期下，各类资本对于高端酒店资产价值判断与战略选择的直观折射。
净资产-17.18亿元
事实上，此次京投发展全资收购上海礼仕的结局，并非其最初设定的剧本，而是经历了一场从“寻求脱手”到“全面接盘”的戏剧性转折。
时间回到2023年11月24日，当时京投发展曾发布公告称，公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让所持有上海礼仕55%的股权，征集拟转让股权的潜在受让方。不过从最终“全资收购”的结局不难推断，此次挂牌转让显然未能找到合适买家。
作为地处上海黄金地段、背靠凯悦集团的五星级标杆酒店，新天地安达仕即便此前挂牌转让未能如愿，最终以“0元转让”收尾的结局，仍不免令人唏嘘。深究背后原因，真正将其股权价值压至零点的，正是其持续恶化的财务状况。
数据显示，截至2024年12月31日，上海礼仕资产总额8.6亿元，负债总额却高达25.12亿元，净资产为-16.51亿元，全年营业收入1.81亿元，净亏损1.03亿元。
进入2025年，公司经营状况进一步恶化。截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额降至8.10亿元，负债总额攀升至25.28亿元，净资产亏损扩大至-17.18亿元，同期营业收入1.09亿元，净亏损为0.59亿元。
持续的经营亏损与巨额债务负担，直接导致酒店股权评估无正价值。而对于持股55%的京投发展而言，既然无法通过挂牌转让剥离资产，持续介入以控制风险、避免前期投入付诸东流，就成了更为务实的选择。
事实上，京投发展对上海礼仕的资金“输血”早已启动，且规模不断扩大。2025年5月30日的公告披露，早在2023年6月，京投发展就与上海礼仕签署《借款协议》，提供5000万元财务资助，期限2年。鉴于该笔资金将于2025年6月到期，为保障酒店资金周转与日常经营，公司拟将该笔借款展期不超过2年。
这并非孤例，作为长期股东，京投发展过去数年已多次向上海礼仕提供财务资助，截至公告发布时，累计金额已达7亿元。
为进一步缓解标的公司的现金流压力，完成全资收购后，京投发展还明确表态：自2026年1月1日起，对上述7亿元借款全部不再计收利息，通过减免财务费用的方式，为深陷亏损的酒店争取经营改善的喘息空间。
更需要明确的是，此次“0元收购股权”并非毫无成本。除“0对价”受让45%股权外，京投发展还需另行支付3500万元，用来收购复地集团持有的对上海礼仕本息合计2.09亿元的债权。公告同时强调，后续若需向上海礼仕提供新增财务资助，均需使用公司自有资金。
这意味着，全资控股后的京投发展，将独自承接上海礼仕的全部经营风险与资金压力，此前的“部分输血”也将正式升级为“全额兜底”。
总结而言，这笔看似出人意料的“0元购”，实则是京投发展的理性选择：面对一项长期陷入困境、严重依赖股东融资的资产，在市场询价脱手未果后，通过全额收购实现彻底整合。这既是控制风险的必要举措，也是试图盘活资产的最后尝试。
高端酒店估值“打骨折”成常态
上海礼仕的出售并非孤立事件，过去几年，全国范围内酒店资产出售案例频现。
最近的一笔交易发生在2025年12月。中国金茂旗下的上海金茂与三亚峦茂签订股权交易合同，以22.646亿元的对价出售三亚旅业100%股权，标的公司的核心资产正是位于三亚亚龙湾的丽思卡尔顿酒店。
值得注意的是，这已是金茂在三亚的第二笔酒店资产出售，2024年12月，金茂曾以18.49亿元出售金茂三亚希尔顿酒店，短短一年间清空了亚龙湾两大顶级酒店资产，累计回笼资金超40亿元。
除了优质酒店资产的主动出售，更多经营不善的酒店则面临折价拍卖甚至流拍的命运。
比如，成都希顿国际酒店历经7次流拍后，在2025年2月的第八次拍卖中，最终以约5亿元的低价成交，相较10亿元的起拍价格折价约50%。
还有更夸张的，就是位于重庆市北碚区的国内顶奢酒店代表之一悦榕庄酒店。2024年8月9日，该资产首次在阿里拍卖上挂牌，起拍价高达7.0048亿元，但最终因无人报名而流拍，此后该资产包又经历了8次流拍，终于在2025年9月24日被人以8181万元拿下，成交价已仅相当于起拍价的约11.7%。
总结近几年各路卖家变卖酒店资产的原因，根源在于供需失衡、成本压力等多重因素叠加。
当前，酒店行业已进入典型的存量竞争阶段，尤其是高端酒店领域，过去十年的大规模投资导致供给过剩。而从经营端来看，RevPAR（平均每间可售房收入）增长乏力成为行业普遍痛点，即便部分酒店维持了较高的房价，出租率的下滑仍导致营收增长承压。
与此同时，运营成本持续上涨，人力、能源、物业维护等刚性支出不断增加。美国酒店与住宿协会（AHLA）的数据显示，2024年全球酒店运营成本增速达5%，而同期行业营收平均增速仅3.2%，成本与营收的反向走势，让大量酒店陷入“增收不增利”甚至“营收覆盖不了成本”的困境。
这一语境下，酒店持有者及时出售手中资产，则成为了减少损失的最优解。
而从交易的买方画像来看，传统上由开发商和房地产基金主导的市场，也正逐渐向多元化发展。
首先，国资正在成为核心买家群体。除京投发展收购上海礼仕外，各地城投公司也频繁参与酒店资产拍卖，这类买家的进场，往往不止于商业考量，更兼具盘活存量、稳定市场和履行社会责任的综合目标。
此外，行业调整期内，资产管理公司与私募股权基金也看中了折价资产的重组机会，通过低价收购不良酒店资产，进行改造升级或债务重组后，再通过资产证券化或二次出售实现退出。比如黑石、中信等，都是其中的活跃玩家。
再者，就是产业方。比如2025年4月，同程旅游发布公告称，已与万达酒店发展就收购其全资子公司万达酒店管理公司100%股权事宜达成协议，交易对价约为24.9亿元。
另值得一提的是，政策层面，也为行业调整增添了新的变量。2025年12月，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs的底层资产范围。
这一政策突破，也被业内视为存量酒店资产的“破冰”时刻，为高星酒店投资打通了一条新的资本市场退出路径。
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